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Le présent article vient compléter le sujet de la délimitation de propriété abordé dans ma précédente publication « Connaître ses limites! C’est parfois troublant! » Comme mentionné dans cet article, il existe deux types d’opération d’arpentage qui répondent au besoin de démarcation des limites d’une propriété, soit le piquetage ou le bornage. Maintenant que vous en connaissez davantage sur le piquetage, il est primordial d’approfondir vos connaissances à propos du bornage. Après avoir lu les prochaines lignes, vous serez informé des conditions requises pour borner une limite. Bref, vous serez en mesure de discerner les grandes lignes qui caractérisent les opérations de démarcations d’une propriété, soit les trois types de bornages et le piquetage.
Un bornage, c’est quoi?
Voici ma définition d’un bornage. C’est un processus d’arpentage exclusivement orchestré par un arpenteur-géomètre au terme duquel deux propriétaires voisins obtiennent la position finale et incontestable de leur limite de propriété grâce à la pose de bornes sur leur terrain et de la publication d’un document préparé par l’arpenteur-géomètre que l’on appelle un procès-verbal de bornage. Le droit au bornage est un droit absolu pratiquement aussi vieux que le droit de propriété lui-même1. C’est en vertu de son statut d’officier public que l’arpenteur-géomètre est le seul professionnel habilité par la loi à rédiger cet acte authentique qu’est le procès-verbal de bornage. Saviez-vous qu’il est possible d’obliger son voisin à procéder au bornage de la limite qui sépare vos propriétés respectives? En effet, bien qu’il soit préférable et loisible pour deux voisins de s’entendre de gré à gré pour procéder au bornage de leur limite, il est possible de mettre en demeure son voisin afin de procéder au bornage, et ce en vertu de l’article 978 du Code civil du Québec. Cependant, cette procédure de bornage n’est pas toujours souhaitable et comme nous le verrons plus loin, il existe différents types de bornage à préconiser en fonction du contexte.
Les conditions pour borner une limite?
Il existe trois conditions pour être mesure de borner une limite de propriété. Premièrement, les fonds de terre sujets au bornage doivent être distincts mais contigus. Deuxièmement, les fonds de terre contigus doivent être détenus par des propriétaires différents. Cela veut dire que si vous êtes propriétaires de deux terrains côte à côte, vous ne pourrez pas borner la limite commune qui les sépare. Bref, on ne peut pas borner avec soi-même. Troisièmement, la limite à borner ne doit pas avoir déjà fait l’objet d’un bornage dans le passé. Donc, il est impossible de borner une limite pour une deuxième fois.
Les types de bornage et leurs caractéristiques en comparaison du piquetage?
Le bornage peut être réalisé selon trois approches différentes. Je dois vous avouer que j’ai tenté de résumer les trois types de bornage une première fois, mais suite à la relecture de mon texte, j’ai tiré ces conclusions : c’était trop long, trop complexe, et trop détaillé. Ainsi, j’ai décidé de vous présenter un tableau résumé mettant en comparaison l’ensemble des opérations d’arpentage ayant pour but la démarcation des limites de propriétés. Ces types d’opérations sont le piquetage et les trois types de bornage, soit le bornage à l’amiable sans formalités, le bornage à l’amiable avec formalités ainsi que le bornage judiciaire.
Il faut garder en tête que le choix du type de bornage à préconiser est fonction de la situation contextuelle et de la nature des relations qui existent entre les voisins qui désirent procéder au bornage d’une limite commune.
Je crois que la consultation du tableau résumé est assez explicite. Ainsi, je me dispenserai d’explications complémentaires dans le présent article. Par contre, je vous invite à m’écrire, me contacter par téléphone ou même venir me rencontrer si vous avez des questions et désirez obtenir de plus amples explications.
Pour terminer, les clients priorisent souvent à tort les considérations pécuniaires dans le choix d’un piquetage plutôt qu’un bornage à l’amiable sans formalités. Les coûts associés à ces deux types de mandat sont comparables. Il arrive souvent qu’un propriétaire mandate un arpenteur-géomètre pour faire piqueter les limites de sa propriété et assume la totalité des honoraires. Régulièrement, ce même client n’avertit pas son voisin de l’intention à l’origine de ces travaux ce qui a parfois pour conséquence d’agresser le voisin lors de la pose de repère d’arpentage. En revanche, lorsque les conditions sont favorables et qu’un bornage à l’amiable sans formalités est réalisable, les deux voisins paient en parts égales les honoraires pour les travaux d’autant plus qu’ils seront obligatoirement impliqués dans le processus. Si un jour, vous décidez de faire délimiter votre propriété, contactez un arpenteur-géomètre pour obtenir des conseils et surtout soyez très honnêtes lorsqu’il vous demandera dans quel but vous voulez connaître vos limites de propriété ainsi que l’état de vos relations avec vos voisins.
Richard Thibaudeau, associé principal
Arpenteur-géomètre et ingénieur forestier
Arpenteur-géomètre et ingénieur forestier
« Où fini mon terrain », c’est une question que beaucoup de propriétaires fonciers sont à même de se poser. Connaître ses limites…de propriété…peut s’avérer nécessaire pour certains et secondaire pour d’autres. Comme je l’ai exposé dans mon article précédent, il existe deux types d’opération d’arpentage qui répondent au besoin de délimitation d’une propriété, soit le piquetage ou le bornage. Le but de mon article est de démystifier davantage le piquetage. Vous comprendrez mieux l'ampleur des travaux qui découlent d'une question d'apparence simple : « Pourriez-vous venir poser les bornes sur mon terrain? ». Aussi, comment réagiriez-vous si je vous disais qu'une fois mes travaux exécutés, il est possible que je ne puisse pas poser de « bornes » aux coins de votre terrain, et, que je vous remette tout de même une facture. Surprenant, mais bien vrai! Attendez que je vous explique...
Dans le jargon des arpenteurs-géomètres, le piquetage est une opération de délimitation contractuelle unilatérale entre l’arpenteur-géomètre et son client au court duquel l’arpenteurgéomètre émet son opinion sur la position des limites d’un terrain. En d’autres mots, un client qui me contacte pour cette opération d’arpentage le fait afin de connaître mon opinion sur l’emplacement des limites de sa propriété, opinion que je matérialise par la pose de repères d’arpentage, faussement appelé des « bornes », aux coins de son terrain. Attention, les bornes sont les monuments posés dans le contexte d’un bornage, opérations d’arpentage de délimitation qui fera l’objet de mon prochain article. Quand on parle de piquetage, il s'agit d'une opinion sur une limite de propriété. Cela veut dire que si vous engagez deux arpenteurs-géomètres pour délimiter votre propriété, il se pourrait bien que ceux-ci n’arrivent pas aux mêmes conclusions (opinions) quant à l’emplacement des repères à planter aux coins de votre terrain. Cependant, soyez sans crainte, car dans la majorité des cas, les écarts d’opinions entre les arpenteurs-géomètres sont minimes et ne valent pas la peine d’en parler. En revanche, les règles de la pratique sont très claires en cas de divergence d’opinions entre deux arpenteurs-géomètres. Ceux-ci doivent entrer en communication afin de trouver un terrain d’entente.
Aussi, vous devez savoir que le piquetage est valable pour le seul bénéfice du client ou de son mandant. Cette disposition tirée du Règlement sur la norme de pratique relative au piquetage et à l’implantation signifie que l’endroit où je plante les repères aux coins de votre terrain est contestable par votre voisin. Donc, la position d’un repère planté peut être contestée par votre voisin s’il est convaincu que l’emplacement de ce repère ne respecte pas ses prétentions à titre de propriétaire. S’entêter à poser un repère dans un tel contexte aurait pour conséquence d’attiser l’animosité entre deux voisins, on appelle ce geste un « trouble de possession ». En cas de trouble de possession, la marche à suivre est stricte. Elle consiste à cesser l’opération, à ne pas poser de repère et à dresser un rapport expliquant la situation problématique. Notez que l’opération sera réputée complétée et une facture accompagnera le rapport de l’arpenteur. Pour que le client puisse connaître ses limites de propriétés, un bornage sera alors nécessaire et devra obligatoirement faire intervenir le concours du voisin. Vous comprenez maintenant pourquoi une facture pourrait être émise sans pour autant que les limites de propriété soient clairement connues.
Avant de terminer, j’aimerais vous partager quelques conseils. Il n’est pas toujours évident de choisir par téléphone un arpenteur-géomètre pour délimiter sa propriété. Voici quelques points qui devraient être abordés par votre arpenteur-géomètre lorsque vous êtes en démarchage :
1- Il vous demande les raisons pour lesquelles vous voulez connaître vos limites de propriétés
2- Il vous demande l'état de vos relations avec votre voisinage
3- Il prend le temps de vous expliquer les différences entre le piquetage et le bornage
4- Son offre de service est claire et vous informe sur les issus possibles d’une opération de piquetage
5- Il fait une analyse préliminaire pour connaître la nature (ex: boisée) et l'étendue de votre propriété (Google maps, Carte interactive de la municipalité ou de la MRC)
6- Demandez-lui s’il arrive parfois qu’il se déplace lui-même sur les lieux lors de l’opération de délimitation, lorsque nécessaire
7- Il vous demande une confirmation de mandat par écrit ou courriel dans laquelle sont spécifiés, les conditions de rémunérations (horaire ou forfait), l'échéance, la nature, le but du travail et une retranscription de toutes autres ententes verbales que vous avez convenu au préalable par téléphone
1- Il vous demande les raisons pour lesquelles vous voulez connaître vos limites de propriétés
2- Il vous demande l'état de vos relations avec votre voisinage
3- Il prend le temps de vous expliquer les différences entre le piquetage et le bornage
4- Son offre de service est claire et vous informe sur les issus possibles d’une opération de piquetage
5- Il fait une analyse préliminaire pour connaître la nature (ex: boisée) et l'étendue de votre propriété (Google maps, Carte interactive de la municipalité ou de la MRC)
6- Demandez-lui s’il arrive parfois qu’il se déplace lui-même sur les lieux lors de l’opération de délimitation, lorsque nécessaire
7- Il vous demande une confirmation de mandat par écrit ou courriel dans laquelle sont spécifiés, les conditions de rémunérations (horaire ou forfait), l'échéance, la nature, le but du travail et une retranscription de toutes autres ententes verbales que vous avez convenu au préalable par téléphone
J’espère vous avoir éclairé davantage au sujet du piquetage et vous avoir fourni des conseils vous aidant à choisir votre arpenteur-géomètre. Le sujet de la délimitation est pratiquement inépuisable. Je ne prétends pas avoir fait le tour de la question, loin de là! N’hésitez pas à me contacter pour de plus amples renseignements à ce sujet ou simplement pour connaître vos limites!
Richard Thibaudeau, associé principal
Arpenteur-géomètre et ingénieur forestier
Arpenteur-géomètre et ingénieur forestier
Voici un bel exemple du comment une chicane de clôture peut débuter …il va sans dire que les noms utilisés sont fictifs bien que cette histoire ne l’est vraiment pas.
Claudia et son conjoint viennent de faire l’acquisition d’un beau et grand terrain sur lequel une magnifique maison est construite. Après quelques semaines à jouir de sa nouvelle propriété avec sa famille, Claudia constate qu’il y a peu d’intimité dans sa cour arrière, plus particulièrement à la limite ouest. Il n’a ni clôture ou haie à cet endroit. Elle décide alors d’entreprendre des démarches afin d’y ériger une clôture.
Par soucis de bon voisinage, Claudia décide de proposer à Roger, son voisin de l’ouest qui semble bien sympathique, d’installer une clôture mitoyenne directement sur la limite de propriété et de partager à part égale les frais de cette construction. De son côté, Roger vient de revamper l’extérieur du bungalow qu’il occupe depuis plus de 35 ans et il se dit qu’une belle clôture neuve ne peut qu’augmenter la valeur de sa propriété. Ainsi, après réflexion, Roger accueille la proposition de Claudia et aimerait s’impliquer dans le projet.
Une semaine plus tard, les matériaux sont dans la cour et ils sont prêts à procéder aux travaux.
Étape 1 : Où est l’emplacement de la limite de propriété commune? Aucun repère ou borne d’arpentage n’indique la limite. Il n’y a donc pas moyen de tirer une ligne. Claudia, perspicace de nature, décide d’utiliser l’information contenue sur le plan de son certificat de localisation fraichement confectionné lors de l’achat de sa maison, « après tout, ça coûte assez chère cette affaire-là! Autant l’utiliser au maximum ». Claudia avait remarqué les mesures inscrites sur le plan de son certificat de localisation. Notamment, celle à partir du coin de la maison jusqu’à la limite ouest où la clôture doit être érigée. À l’aide d’un galon à mesurer et de son oeil à l’équerre, elle place un piquet dans la ligne à exactement 3,15m des fondations à peu près dans l’alignement de la façade de sa maison. Claudia s’exclame ainsi « Voilà c’est fait, on vient de sauver environ 1000$ d’arpentage ».
Pendant ce temps, Roger s’affaire à chercher son vieux certificat de localisation. Roger rejoint Claudia sur les lieux des travaux, certificat de localisation en main. Ce dernier procède de la même manière que sa voisine afin de positionner la limite. Il plante un piquet de bois correspondant exactement à la distance inscrite sur son plan soit à partir du coin de sa maison en direction de la limite commune avec Claudia. Stupéfaction! La position du piquet posé par Claudia ne concorde pas avec celle que Roger vient de poser. Le piquet planté par Roger se situe à une distance de 20cm (presque 8 pouces) du piquet de Claudia, empiétant sur le terrain à Claudia selon les prétentions de cette dernière. Après multiples tentatives, les deux voisins ne réussissent pas à planter les piquets au même endroit. Un certain malaise s’installe et chacun des propriétaires restent campé sur ses prétentions. Claudia maintient que sa position de la limite est bonne puisque l’information provient d’un certificat de localisation bien plus récent que celui de Roger. À l’inverse, Roger se dit que ça fait bien plus longtemps qu’il est propriétaire et que son certificat est autant valide malgré sa date d’émission. Après quelques échanges qui ne permettent pas de trouver un terrain d’entente, ils décident de mettre sur la glace le projet et de demander conseil à un arpenteur-géomètre.
« Monsieur Thibaudeau, une cliente sur la ligne #1 qui désire des renseignements en matière d’arpentage ». C’est ainsi que Claudia me contacta afin d’obtenir des renseignements en rapport avec leur situation. Étant donné la nature du problème et que les relations n’étaient encore pas trop détériorées entre les deux voisins, j’ai invité Claudia et Roger à venir me rencontrer avec leurs documents afin de les conseillers. Voici un résumé des informations diffusées et des conseils émis lors de cette rencontre:
Premièrement, bien qu’il existe des informations pertinentes afin de situer les immeubles par rapport aux limites de propriété, le certificat de localisation n’est pas une opération d’arpentage ayant pour but de déterminer les limites de propriété.
Les certificats de localisation que les deux propriétaires avaient en main n’indiquaient pas si les mesures étaient prises à partir des fondations ou du revêtement extérieur des bâtiments. Cette ambiguïté est sans doute la source des différences de position obtenues d’autant plus que la technique de positionnement utilisée par les Claudia et Roger est approximative.
Vous devez savoir que lorsque vous désirez construire des ouvrages mitoyens avec un bon niveau de certitude quant au positionnement, il est judicieux de faire appel au service d’un arpenteur-géomètre, le seul professionnel habilité à effectuer ce type de travail. D’autre part, il existe deux types d’opérations d’arpentage visant à délimiter les propriétés soient le piquetage et le bornage.
Par contre, ces deux opérations comportent des différences majeures. Cela est particulièrement vrai dans le cas de l’opération de piquetage. Le piquetage représente l’opinion de l’arpenteurgéomètre quant à la position des limites de propriété. Un voisin ou même le client requérant peut contester la position des repères. On appelle « repères d’arpentage » les monuments qui sont plantés aux sommets du lot. Le piquetage implique l’arpenteur-géomètre et son client sans outefois impliquer officiellement les voisins concernés. En revanche, le bornage fixe la limite de propriété à perpétuité par le biais du procès-verbal de bornage. Cette opération implique officiellement dans son processus les propriétaires communs d’une limite de terrain. Dans le cas d’un bornage, ce sont des bornes qui sont plantés aux sommets du lot. Il est important en tant qu’arpenteur-géomètre de bien prendre connaissance de la situation afin de proposer la meilleure solution. Par ailleurs, mon prochain article portera sur le piquetage par opposition au bornage.
Pour revenir à Claudia et Roger, je leur ai proposé d’effectuer un levé préliminaire d’arpentage dans le but de leur présenter un plan de travail et les résultats de mon analyse foncière. Les résultats étaient concluants et m’ont permis d’établir la limite entre Claudia et Roger de manière claire et précise. Puisque la situation de Claudia et Roger représentait un faible niveau d’incertitude de la limite, que les conclusions de mon analyse ont été vulgarisées explicitement aux deux propriétaires et acceptées par ces derniers de plein gré, l’opération de piquetage répondait aux besoins et a été pratiquée. Un bornage n’était pas nécessaire. L’animosité entre Claudia et Roger s’est estompée et ils ont construit la clôture et conclu que les services d’un arpenteur-géomètre étaient finalement un bon investissement plutôt qu’une dépense. Bref, mieux vaut prévenir que poursuivre!
Richard Thibaudeau, associé principal
Arpenteur-géomètre et ingénieur forestier
Faire intervenir un arpenteur-géomètre dans la planification des aménagements extérieurs de votre propriété permet d'éviter bien des tracas.
L'aménagement extérieur d'une propriété peut représenter des investissements assez importants. Il serait alors judicieux de connaître l'emplacement des limites de votre propriété avant d'ériger un mur de soutènement, une clôture ou un terrassement par exemple. Il existe des lois et des règlements qui peuvent affecter la position des ouvrages que vous érigez sur votre propriété, c'est pourquoi il serait important de prendre en considération ces différentes contraintes à l'étape de planification plutôt qu'en phase de réalisation et ainsi éviter d'engendrer des dépassements de coût imprévus sans parler des inconvénients légaux. Dans cette optique, les honoraires d'un arpenteur-géomètre concernant les travaux de délimitation de votre terrain seraient considérés davantage comme un investissement plutôt qu'une dépense.
Pour en connaître davantage au sujet de la délimitation de votre terrain, consultez la page "Délimitation de propriété" de notre site Web.
Le cas de M. Chabot dans l'article suivant est un exemple où l'implication d'un arpenteur-géomètre aurait sans doute permis de prévenir la non-conformité des ouvrages à l'étape de planification.
Article publié dans le Soleil, le 6 juillet 2015.